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admin 5个月前 ( 04-22 04:57 ) 0条评论
摘要: 原创被誉为地产界“苹果”的绿城中国,是如何一步步走向没落的?...

砺石导语:曾被誉为我国地产界“苹果”的绿城,现已逐步淡出干流媒体的视界。

高冬梅 | 文

绿城曾是我国地产企业的特殊,以注重质量闻名江湖,人称我国地产界“苹果”。创始人宋卫平很有传奇色彩,砸掉百万景观石的故事和海尔张瑞敏当年砸冰箱的行为千篇一律,曾放豪言要超万科

可是,自从2008年资金链呈现问题后,绿城就像坐上了过山车,起起落落,终究在卖身中交集团后,去宋卫平化的绿城尽失往日风仪,高周转、上规划,急于求成之下,2018年出售额大跌,赢利折半,职业排名猛降至近20位的方位。

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绿城兴起于上世纪九十年代中期,彼时我国房地工业开端勃兴,依西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载托于宋卫平的强者办理风格,绿城成为龙蛇混杂的房地工业“质量”的代名词。

绿城创始人宋卫平1958年出生在浙江嵊县,自小随爸爸妈妈到舟山营生。从小熟读《说岳全传》和《三国志》,古文功底深沉。1977年,20岁的宋卫平正在浙江美术地毯厂织地毯,得到康复高考音讯的他凭仗小学时打下的古文功底,顺畅考入杭州大学前史系,结识了后来的创业同伴同班同学寿柏年。

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大二那年,宋卫平受我国近代闻名记者邹韬奋著作的影响,对媒体发生稠密兴趣,自己办了一份只要四个版面的报纸《考虑》,一个人承包了三个版面的撰稿,一度成为校园里的风云人物。

据寿柏年回想,宋卫平西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载是个“愤青”,“那个年代正值革新,他和许多年轻人相同,期望我国能够走上民主、法制和现代化之路”。

1982年,宋卫平大学毕业遇见美好300天后被分配至舟山党校,教前史课一同兼任体育老师。舟山地处浙江偏僻地区,是个安静海岛,这儿的作业简略又轻松。宋卫平上午上课,下午垂钓,晚上跟人打牌,练就一手好牌技。

为了批评体系弊端和社会陋哈希米娅习,他又办了份报纸《冲浪》,还在给党政干部上课时说:在一个人品比我差、学识比我差的人手下作业,是我人生的奇耻大辱。明显,他的性情无法见容于体系。

1987年,恰逢从上到下对财物阶级自由化问题都非常警觉,舟山党校领导对《冲浪》和宋卫平提出严厉批评。“不让我上课,也不开除我。所以那半年大病一场,只能脱离,去珠海营生。”宋卫平后来回想。

到了珠海,宋卫平在一家电脑公司当文员,修改企业内部刊物,“充沛体会到营生之困难”。1994年,在珠海闯练了7年的宋卫平回到杭州,36岁的他一无所有,被逼创业。

时逢国务院宣告房改,地工业迎来繁荣的春天,宋卫平向朋友借来300万买地,1995年开发了至今让人思念、津津有味的“桂花系列”,得以在地产界安身,后续几年接连开发了多个高端别墅,奠定了在浙江地产界的位置。

从早年阅历能够看出,宋卫平是个理性、情绪化、充溢抱负主义和正义感的人。这些特性特点成果了前期的绿城,也为它后期的命运多舛埋下了伏笔。

文科布景的宋卫平特别有情怀,对修建质量有着偏执的寻求。在他眼里,修建应该是文明和艺术的化身,以为“艺术是无价的,不要考虑本钱”,尤其是打造起豪宅来,肯定不惜浪费。

他曾参照陶渊明的《桃花源张境原坐月子记》,在杭州凤凰山南麓缔造了自己最满意的著作——别墅项目桃花源。项目的每块景观石都要从福建收买,运到几千公里外的广东打磨,运费都超越了石材自身。听说,一块巨石与园林风格不符,宋卫平当场叫人打碎,丢失百万元也在所不惜。

这成果了一段美谈,也被以为是宋卫平不明白本钱操控的明证。

宋卫平对所缔造房子质量的注重超乎幻想。每次他去现场,绿城的项目担任人都要胆战心惊,由于他爱挑刺到几乎“无厘头”。有一回,项目外立面现已完工,他发现墙面的石材存在色差,当即就让把整面墙敲掉重来。

就算现已交房的项目,即便是有细小瑕疵,被他发现也不会放过。有位财经作家是绿城的客户,交房那天,他发现大堂里本来铺好的砖被挖去了一大片,物业告诉他由于宋卫平来过,觉得那里不对头,就责令项目担任方重铺。

宋卫平对每个细节都要细心检查:资料有必要用最好的,防水要比他人家多做两道;小区车道宽度有必要到达7米以上,统筹业主5年今后换车的需求……

听说他肉眼就能看出砖面联接缝隙的差错,立面色彩是否调和、窗户弧度是否舒畅、地砖斑纹是否和谐。

对产质量量的苛求让宋卫平有了地产界“乔布斯”之称。偏执之人一般脾气也很火爆,项目只要被挑出缺点,他就会指着项目总监的鼻子吼:你能够去跳楼了!还一边吼一边扔手机砸水杯。

“房子历来都不应该是一砖一瓦的简略叠加,而是要赋予爱情,才干创造出抱负日子。”宋卫平以为,要像给家人和朋友造房子那样去要求每一个项目。

绿城的房子也的确有质量,规划规划水平很高,精工细活经得起检测,许多运用石材,非常注重物业效劳的层次,所以很快大火,项目一出就被抢购,单价远超同行。

对自己产品的质量宋卫平从不讳言,好的商场体现国际污染者套装让他在自我表达上愈加豪放:

“万科曾是咱们的一个学习典范,但现在不是了。咱们去看过杭州万科的房子,咱们要是造出那么粗糙的房子,项目经理得跳楼自杀N次!”

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偏执是把双刃剑。对造房质量的偏执成果了绿城品牌,却也埋下了企业只注重产品不关心商场行情的定时炸弹。

十年地产热让走高端道路的绿城一路高速添加、风景无限,出售额从2001年的6.7亿元跃升至2006年的64亿元。

2006年7月,绿城在香港联交所成功上市,融资26.7亿港元。上市前后宋卫平选用急进的组合手法处处融资,其间2006年11月发行的本金总额4亿美元的高收益债券躲藏了一个日后阻挠其再融资的大Bug。

绿城有了大钱,宋卫平激烈的赌性被激起出来,好玩的他玩出了新境地。棋类体育类竞技游戏他都喜爱,早年在党校练就的高明牌技派上了用场,还出了一本打牌的专业书籍;他痴迷围棋,发明晰宋氏局面定式,还和一位美人旗手传出了绯闻;喜爱足球的他1998年开端组成绿城足球沙龙,后来每年花十几亿养着一个球队。

这种赌性也被带到了商业上,体现为不计本钱地处处拿地。2006年9月,绿城联袂西子电梯组成“绿城西子房地产集团”,拿下7个项目;9月底经过19轮竞价与滨江联手打败华润,用36.3亿竞得“杭汽发地块”,缔造杭州地王;12月抛出33.3亿斩获温州鹿城地块。

2007年,绿城出售规划初次破百亿,让宋卫平野心加快胀大,把2008年方针定为200亿。可是,猝不及防的金融危机外加政府的宏观调控,房地产商场在当年9月呈现断崖式跌落。

绿城的年度方针只完结了四分之三,以151亿出售额在寒风中颤颤收官。

现金流一下紧缩的绿城需求舒缓资金困局,可是高达140.1%的负债率让各大银行的借款悉数叫停,评级组织也被吓得给它降了级,那笔4亿美金的高息海外债成了约束宋卫平曲折腾挪的“紧箍咒”。

签字时没有细心看协议,宋卫平这时才知道“紧箍咒”的凶猛。依照协议规矩,绿城在运营中不能典当、不能负债过线、不能出售财物,一旦违约,海外借主们将有权提早换回。

此刻濒临破产清算的宋卫平无计可施,惯性之下挑选豪赌,自动爆出自己的违约行径,让华尔街借主们自动出招,自己借机讨价还价。公然,炸了锅的借主们八面威风地想要对绿城清算,但刚好金融风暴延伸导致海外债暴降,拖不住了的借主们只好对债款打折。

宋卫平以高额价值与十多家信任组织协作筹款还贷,2010年年报显现,绿城我国年度利息开支竟高达26.62亿元!

虽然脚步迈的太大让周围的人看得心惊胆颤,可是命运太好的宋卫平赌赢了。他对质疑绿城负债率高的人放言:负债率高阐明成长性好!

2009年楼市回暖,绿城卖了530亿元,仅次于万科的634.2亿元,位居全国第二。并且绿城的均匀价格比万科高了5000多元,到达了14530元/平方米。

涉险过关的宋卫平脚步不断,把不断融资、不断拿地作为绿城超常规大踏步开展的首要形式。听说,不管地价多么高涨,他都会身穿赤色T恤,高调呈现在各大土地拍卖会现场。他曾亲身坐镇土拍,在姑苏一天拿下两块地王,抬抬手“撒出去”61个亿。

他神魔磕头说他就喜爱在现场举牌的感觉。2009年绿城共豪掷323亿元买地,成为当年买地最多的房鬼肖企。春风满意、策马飞跃的宋卫平还在年终答谢会上再放豪言:绿城出售要超万科,三年破千亿,成为职业霸主。

有人问他为西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载什么非要逾越万科,宋卫平说:“其实我也不知道为啥。仅仅从小学开端,我就没考过第二名。”野心的柳文婷胀大让他想把“质量榜首”的绿城带到规划也成巨子。

可是,盛景之下,暗潮涌动。寻求“完美”、不计本钱,把房子当艺术来做的固执大大影响了资金周转,2007-2010年,绿城均匀存货周转期为2200多天,从拿地到卖房回款要足足6年,其他房企一般是3年。

2010年,适逢“史上最严”宏观调控,在资金老版的小寡妇上坟匮乏、出售不力,财物负债率已达132%的情况下,宋卫平还据守初衷,抵死不肯降价,并且大骂宏观调控。

2011年11月1日深夜,一则“绿城已破产”的音讯在微博上疯传。人们纷繁推测,这轮宏观调控中榜首个倒下的巨子或许会是绿城。

宋卫平连夜赶写一篇文章《从绿城“被破产”说起》,意在感谢也向咱们陈述“绿城现在悉数尚好”。但人们心知肚明,绿城其完结已大事欠好。

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2011年绿城财物负债率持续上升到148.7%。撑不住的绿城在2011年末到2012年4月接连转让6个项目回笼现金60亿元,也仅是保持了在“生死线”上苟延残喘。到了2012年中,降价、卖项目都不见效的情况下,绿城开端找金主解救。

2012年6月,九龙仓斥资51亿港元入股绿城,受让24.6%的股权,成为第二大股东。

就在绿城遭难之时,有一个人一贯在注重绿城事态的开展,这便是融创的孙宏斌。孙宏斌也是地产界奇人一枚,从前大起大落的阅历和其时的宋卫平相似。

看到“绿城破产”的音讯后,孙宏斌马上微博发声并买了一套房,“表明对绿城的支撑”。在公共场所孙宏斌大赞宋卫平的工匠精力,并说:咱们都是性情中人,为抱负宁可头破血流。咱们都有英豪浪漫主义,这种浪漫虽然价值大,但销骨蚀魂。

窘境中的宋卫平被孙宏斌的高调“示爱”所感动,二人很快走到了一同。6月22日,融创以33.7亿取得绿城9个项目的一半股权,两边组成了股权参半的协作渠道“融绿”,由融创担任全面操盘。

宋卫平将融绿协作称为“两个正在遭受波折和从前受过波折的男人的拥抱”,至此,绿城的负债率总算降到了100%以下。而宋卫平个人为此付出了巨大价值,股权被稀释至25.45%,仅仅略高于九龙仓。

解了宋卫平的当务之急,孙宏斌很欣喜。他以为绿城这样的公司要是关闭了那是职业的悲痛,该倒的是那些产品做得差、不对客户担任的企业。

融创一上手就把绿城卖不动的楼盘卖出去一大半,让绿城看得直发呆。对质量寻求非常苛刻的宋卫平带领的绿城出售团队狼性缺乏,而孙宏斌却能精准地把控财政,“善让全军用命”。这一点,宋卫平自觉不如,他有时会把这拿来吓唬部属:再欠好好干,把你丢融绿那儿去。

故事到这儿都还满意。在蜀山囧事我国地工业从烈火烹油到忽然严寒的快速切换中,绿城再度转危为安。2013年,绿城全年完结出售额651亿元,净负债率保持在67%的低位,交出了一份不错的成绩单。

不管怎样看,宋卫平领导的绿城都像是现已趟过了生死线。外界也以为,宋卫平会带领绿城走向常态,步入稳健开展的阶段。

可是,一个突发事情让情绪化的宋卫平心里再起波澜。2013年,新加坡路演回来,61岁的寿柏年在机场突感不适,吐出许多黑色液体,送到医院才发现是胃在许多出血,血量相当于3瓶矿泉水。

世风困难,老搭档寿柏年年事已高,身体欠好,自己膝下没有子女能够接班,宋卫平又起了退隐之心,开端为绿城的未来做计划。实际上,在进入房地产职业之初,宋卫平就想过退出。

那时他曾跟职工说,做5年挣够了钱就出来,等到了第五年想退的时分,发现手底下现已有了七八十个职工。“我退了,他们怎样办?”所以就“再做吧,再做吧,再做吧……”。

宋卫平曩昔曾测验培育过一两个接班人,但都不尽善尽美。他赏识和他相同性情的人,聪明、直爽,有点偏执、牌技高明,可是他一定会尽量挑一个有战略眼光、优缺点不明显的人来接班。想想他对产质量量的寻求,你就知道寻觅接班人该是个多难的作业。

现在,孙宏斌是宋卫平赏识的“小兄弟”,他身上的各种特质都很契合宋卫平的要求,他想把“绿城”托孤给他。主见半定,宋卫平计划再调查一段时间。

可是,另一个事情让宋卫平很快下定了决计。2014年,融绿度过了一年多的蜜月期,楼市却来到了最惨白的调控期。宋卫平忧虑公司情况再呈现不行操控的恶化,想赶快还上绿城控股一笔20多亿的职工集资债。

2009年开端,绿城每年经过信任向绿城职工征集资金,投向足球、教育、医疗等不挣钱的项目,现在公司不景气,宋卫平不想连累咱们。

终究,在2014年5月,宋卫平决议把24异界黑网吧%的绿城股权转让给孙宏斌,而融创要拿出50.6亿元完结此次收买。这将是深圳嫦娥姐姐我国房地产前史上规划最大的一次收买,其规划超越万科地产收买南都和路劲收买顺驰我国。

5月22日,收买发布会上,宋卫平以“全国本一家,有德者掌之”盛赞孙宏斌,说自己做出了“终身最正确的挑选”,这个有斗志、有热情的“小兄弟”是最适合自己的接班人。

忽然卖股本就出乎群众预料,可是更让人大跌眼球的是,仅仅过了半年,这对相亲相爱的兄弟就开端“撕逼”,宋卫平又痛悔把绿城“卖给了一个不应卖的人”。

两相比照之下,你更能看出宋卫平的情绪化和他作为一个企业家的不行老练之处。

整个进程有许多青红皂白。简略来说,便是融创入驻的绿城成绩有了很大起色,可是却背离了宋卫平一贯垂青的注重质量的准则,宋卫平开端懊悔把绿城托付给孙宏斌,而他们在签定卖股合一同并没有完全恪守法律规矩,给了宋卫平拿回绿城的时机。

所以,一贯不重规矩重道义的宋卫平违约了,进程中孙宏斌也没闲着,频频的小动作让尚在犹疑的宋卫平终究下了回归绿城的决计。

11月19日,宋卫平忽然免除融创方派来的总经理田强,还传出两边为争夺公章,大打出手的流言。终究,绿城付出极大价值换得宋卫平的重返,而融创被外界赋予“白衣骑士”的美名。

孙宏斌接手绿城后卖房作用极为明显,2014年7-10月间,绿城完结出售额360亿元,但跟着协议作罢,只能无法退出。关于外界评议其“失期”之言,宋卫平并不否定:

“我确有失期之处,可是这种挑选真的很困难,也实属事出无法。应该失期一个人,仍是失期于绿城的业主、协作方、施工方等更多的人?”

直到2014年12月23日,中交集团宣告出资收买绿城的股份西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载,融绿大战才画上了一个休止符。

能够说,宋卫平几乎是我国企业家里边最情绪化的一个人。他热衷于议论前史、文学、艺术、媒体、修建等论题,关于修建质量有极致寻求,但他也由于对规划的偏执及超乎常人的赌性,一次次把绿城带到了山崖边上。

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从宋卫平将24%的股份从融创手里转售到中交集团开端,绿城就进入了“失掉的五年”,而这恰是万科、恒大、碧桂园与融创等地产企业大开展的五年。

“绿融”商洽决裂之后,宋卫平把橄榄枝抛向了央企中交集团。他其时的主意是,中交只在董事会层面担任中远期规划,而详细操作依然把握在绿城团队手中。但他没想到的是,引进中交,仅仅从一个困局走向另一个困局罢了。

2015年5月,中交正式入主绿城,严酷的“去绿城化”开端。先是添加董事会中中交的重量,履行董事座位由4个扩大为6个,中交派驻执董3人,非履行董事座位也添加一名中交人士。

与此一同,绿城总部进行紧锣密鼓的架构调整、人事换血,原先绿城中西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载国的人许多被清洗,上市公司经过兼并子公司绿城房产的管控功能加强了集权。

随后,绿城二号人物寿柏年出售其持有的悉数绿城股票,中交的大股东位置进一步安定。到2018年1月初,绿城创始人团队的持股现已缺乏10%,绿城完全“中交化”已仅仅时间问题。

人事不断动乱的一同,绿城的事务板块也被重塑,分为轻重财物范畴,构成“11大战区+5个轻财物板块”。其间,以开发为主的重财物板块划为11个公司;轻财物板imkorean块则包含房产、办理、财物、小镇和日子集团5个部分。

自2018年7月绿城开端“高周转”。其时,绿城我国在一份告诉中提出,全力加快出售去化和资金回笼,在严格操控付出等方面要倾尽悉数尽力。而在2016、2017年,绿城就西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载提出过“早销、快销、多销”的准则,尤其是对积压了许多库存的三四线城市。

2018年8月份,跟着行政总裁曹舟南的离任、彼时中交派入绿城的张亚东接任,中交正式完结了对绿城的全面掌控。

同月,绿城与中交16个部属单位签署了近30个项目的协作协议,看似是送了个大礼包,但不契合绿城以往拿项目的规则,项目成色好坏也是个问号。

绿城内部人事办理余震不断。20快嘴高贱翔18年11月,绿城上海区域总经理章建波在回归绿城一年半后再度离任。外界以为与中交大股东有关,一是管的太多,会插手到详细运营层面;二是领导掌控性强、随意选拔,两方面都阻碍了章的正常作业。

“去绿城化”更大的影响体现在绿城开发的住所质量上。以质量安身和致胜的绿城在中交入主后,产质量量呈现了大幅下降。大股东要进入职业前三的成绩压力传导到了绿城身上,代建成了改写成绩数据的法宝。

2016年,中交集团便开端对绿城代建事务进行大举整合,后终究建立绿城办理效劳集团,专门用以开展绿城代建事务。年报显现,2018年,绿城房地产开发总出售为1012亿元,代建出售规划占到了一半还多,为552亿元。

代建项目很难确保质量,绿城开发的物业堕入质量危机,迎来了业主的“维权潮”。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城抱负城三个珐琅拼装罐样本项目,乃至登上我国房地产报“315”期间发布的工程质量黑榜。外立面开裂、房子渗水、墙体空鼓是上黑榜的首要问题,这要是宋卫平仍是绿城“国王化工易贸网”,不知早就举起了多少次小锤锤。

从前,甘愿“为价格解说一阵子,也不肯意为质量解说一辈子”,现在,匠人“不计本钱式”寻求质量的精力正在逐步消失。

绿城前史上三次股权革新看似都是高层的事,可是,每一次股权改变带来的人事震动和事务逻辑改变关于各地项目的影响却或许是丧命的,今天是九龙仓的理念,明日是融创的逻辑,后天又来了中交的监管,抚今追昔,绿城的“地产情怀”已变成了越来越多的“办理混乱”。

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​2018年,绿城完结合同出售1564亿元,同比添加6.9%。不只没有完结年头定下的1600亿出售方针,增幅也创下近三年最低,落后其他房企至少40%以上的增速。

盈余方面,2018年,绿城股东净利只要10亿元,同比大幅下降超54%。与此一同,绿城的净利率和净财物收益率也都创下了历年最低记载,净利率为3.94%,是近5年的最低水平,净财物收益率3.7%,是近3年以来的最低记载。

土储方面,绿城2018年新增37块地,总修建面积719万平方米,拿地开销总计517亿元,其间近80%地块坐落一二线城市。到陈述期末,绿城总土储3247万平方米,同比添加7%。2019年,绿城估计将有117个出资项目在售,货值总计2029亿元。

土储是房企未来成绩的根底,绿城现在的新增土储及可售货源显现,公司库存较低,或许对成绩的后续发力晦气。

能够说,除了在债款结构及现金流情况上还算稳健外,绿城各个财政指标都跑输了国内的房企同行。

绿城从前一度是出售额前十的房企,2016年,绿城我国的流量出售额排名国内所有房企第9。2017年略有下滑,位列第10。但2018年绿城我国的出售额只排17名。并且,回溯2018年的体现,其与前几年和同业比的距离越来越大。

2016年出售过千亿的房企只要12家左右,上2000亿元的只要5家,最高的恒大也只要3700亿元,那时绿城我国有1100亿元。

2017年出售过千亿的房企添加到17家,头三名碧桂园、恒大、万科都超越5000亿元的出售额。融创、保利、绿洲要么超越、要么挨近3000亿元。实际上,2017年虽然出售排名还不错,但绿城和前面几位的距离现已开端拉大。

到了2018年,出售千亿元以上的房企现已高达31家,前十名的房企出售金额都站上了2000亿元。但这个时分,绿城我国出售仍旧只要1500多亿元。精进不休,不进则退,正是由于他人高速添加,才突出了绿城低增速的“掉队”。

好端端一个公司,终究却走到了这步田地。究其根源,问题仍是出在创始人宋卫平身上。

宋卫平作为一个企业家短少商业精力,不能跳出情面去以科学办理规律替代个人好恶对公司进行办理是导致绿城命运多舛的原因。

宋卫平好赌,对部属也常常“以赌论人品”,敢赌、豪爽的人一般会遭到重用。他领导下的公司文明过于江湖,让其办理充溢了随意性。这在房地产暴利的2010年前后是能够的,可是跟着地价的暴升,房地产职业告别了高赢利年代,企业有必要在高周转的形式下,做好办理操控,这时还保持办理粗豪的企业必将遭受窘境。

像万科、龙湖这些在开展进程中演变成“正规军”的公司不只活下来,还越来越风生水起。而特性明显、极度情绪化,行事随意、江湖义气稠密的宋卫平带领的绿城公司内部山头树立、派系很多,极大耗费了公司的元力,过于寻求“艺术”的固执做法让本钱无法得到管控,豪赌的粗暴让公司不断迫临生死线,而几回转股西安景点,原创被誉为地产界“苹果”的绿城我国,是怎样一步步走向衰落的?,八门神器下载事情以及由此带来的公司理念的撕裂也损害了公司的对外形象,公司开端不断走下坡路。

商业规律讲究理性,一个好人不一定能做得了成功的企业家,宋卫平的固执终究让他失掉了绿城。历经调控和收买的折腾,现在没有了宋卫平的绿城连“质量”这仅有的优势也正在失掉,未来,绿城将怎么,恐不言自明。

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